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公房承租人死亡 谁有权继续承租

2016/11/21 19:28:18

【案件回放】:

诉争的两间住房系烟台市某区某区房屋管理所的直管公房,曹城是该诉争房屋的原承租人,曹小欧是曹城的孙子(曹城大儿子的儿子),曹安是曹城的二儿子,曹小欧、曹安的户口均落在该诉争房屋内。

曹城1999年去世,曹安一直在诉争房屋里居住并缴纳房租和水电费等,但一直没有办理承租人变更手续。2005年8月曹安向房管所提出变更承租人的申请,并填写了《公有住宅租赁合同承租人更名申请审批表》,申请将承租人由曹城变更为曹安。曹安在该表备注中载明,其与妻子长期在该房居住,曹小欧未在此房居住。经过审核,房管所同意将曹安变更为诉争房屋的承租人。双方于当月22日签订了新的《公有住宅租赁合同》。后来,该诉争房屋拆迁,曹安与该区国土资源和房屋管理局签订了《购买概念股有住宅平房(简易楼房、筒子楼)协议书》,曹安购买了诉争房屋的产权,后将该房交付拆迁。

2009年9月,曹小欧起诉至法院称:诉争的两间公房原系我祖父曹城所承租,我自出生后便长期随祖父在此居住。1985年,我户口也迁至该房屋。我祖父去世后,我叔叔曹安采用欺骗的手段,捏造事实、伪造证据,将该房屋的承租人由我的祖父变更成他自己。房管所对此未尽到合理的审查义务,在未经我同意的情况下,错误的批准了将曹城变更成曹安,并且与其签订了《公有住宅租赁合同》。得知该情况后,我多次向有关部门反映,却至今未能解决,我认为,房管局与曹安的行为违反了《公有住宅租赁合同》第7条的规定。故要求法院依法确认房管局批准的《公有住宅租赁合同承租人更名申请审批表》无效;确认房管局与曹安签订的《公有住宅租赁合同》无效;且诉争房屋已经拆迁,被告的行为导致我丧失了领取搬迁补助费、提前搬家奖励费和困难补助费之内的才签补偿款的权利,故我要求被告赔偿我所有的拆迁补偿款。

房管所辩称:《公有住宅租赁合同承租人更名申请审批表》是我单位的内部审批文件,不具有对外的效力,不能作为我单位与曹安之间存在租赁关系的依据。故曹小欧要求确认该表无效没有法律依据。《公有住宅租赁合同》是我单位经过认真审核,在多份证据均证明曹小欧本人未在该房屋居住的情况下,才为长期居住在该房的曹安办理承租人变更手续。符合相关规定。而曹小欧虽然户籍在此,但其没有在此实际居住,不属于原承租人的共同居住人,因此曹安办理承租人变更手续时不需要经过其同意。曹小欧提出的拆迁赔偿款与本案不属于同一法律关系,请求法院依法驳回。

曹安的答辩理由同房管所。

【案件结果】:

法院经过审理后判决如下:驳回曹小欧的全部诉讼请求。

【律师析案】:

本案中曹城死亡后,虽然曹小欧和曹安的户口均在诉争房屋内,但曹小欧既没有与承租人常期生活在一起,也从来没有在该房居住,更未缴纳任何的费用,故其不符合《公有住宅租赁合同》规定,其无资格要求继续承租该房屋。而曹安与曹城一直共同居住,户籍也在该房屋,其他也无住房,故在曹城死亡后其有权继续承租诉争房屋。在曹安承租该房屋后,其又购买了此房屋,后经过拆迁,曹小欧虽然户籍在此,但其是否应当作为被安置人或是否应当享受拆迁利益,应当由曹小欧和曹安协商解决。也不属于本案受理范围,故法院依法驳回原告诉讼请求是完全正确的。

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