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成功案例6--租赁合同纠纷办案总结

2016/11/21 19:36:29

案情概要:

        2014年7月烟台市经济技术开发区的黄某找到杨志鹏律师,称其2009年租赁王某的两层民居用于经营饭店,租赁期为10年,年租金为10万元(年付),租赁合同约定“如一方违约,应支付对方经营额十倍的违约金”。现在该地段租金上涨,王某预解除租赁合同,并在2014年6月通过野蛮手段停止了该房屋的供电,为此双方发生殴斗,王某将黄某的妻子打伤并造成黄某妻子金项链损坏(丢失了一段)。

        一、我代理黄某妻子,起诉王某故意伤害一案,起诉(1)医疗费、误工费、护理费等,(2)财物损失。经法院调解,双方和解结案。

        二、我代理黄某起诉王某租赁合同纠纷一案。

        (1)、在立案前,指导黄某与王某电话沟通,取得王某承认在2014年6月份对租赁房屋断电的事实,另外到租赁房屋内对因断电造成的冰柜腐坏食品情况进行拍照录像,并对停业情况进行相关取证,至此王某单方解除合同的事实基本确定。

        (2)、因为饭店经营不正规,不开具任何发票,造成如何确定经营额十分困难,黄某拿来两塑料袋的手写饭费单,但这属于单方证据,很难被法院认定。经仔细甄别,发现很多单据是王某本人签字的,经询问,黄某称王某也经常到饭店吃饭,最后统计2013年王某竟在黄某饭店消费3万多元。至此,确定黄某经营的饭店年营业额最低为3万元,违约金以此为基数按合同约定计算为30万元,结合合同法的相关规定,起诉(1)返还2014年7月-12月的租金5万元,(2)支付违约金20万元。

        在开庭审理时,王某及其代理律师见我们提出的诉讼请求有理有据,在最后答辩时突然提出,该房屋房产证登记的所有权人是其父亲,所以他没有权利出租房屋。黄某听到王某这样说,情绪变得很激动,安抚黄某的过激举动后,我向黄某了解相关情况,黄某小声向我解释,房产证确实是王某的父亲,租房时王某给他看过房产证,但王某的父亲七八年前因交通事故成了植物人,这个房子一直是王某打理的,因此黄某才与王某签订了租赁合同。我暗示黄某不要声张,针对王某的答辩,我提出发言申请并辩论:王某确实不是房屋的所有权人,王某无租赁权,故双方签订的租赁合同确为无效合同,但合同无效的后果是双方返还,即王某应当将收取的全部的租金返还给黄某,至于房屋的所有权人即王某的父亲是否索要以及按何标准计算房屋使用费,那是另案处理的问题,因此原告申请变更诉讼请求,要求被告返还2009年1月-2014年月收取的不当得利及利息56万元。因原告变更诉讼请求,法官宣布休庭。

        几天后主审法官来电沟通,称王某权衡利弊,同意返还租金7万元,赔偿损失15万元,与黄某沟通后我们接受了上述和解方案。该案圆满完结。

办案心得:

        接受委托后,感觉该案十分难办,缺乏大量证据,经一步步落实相关证据,层层递进,总有柳暗花明又一村的感觉,在开庭前做足预案,比如:如果被告不承认私自断电,如果被告认可原告仍继续承租使用租赁房屋,那就申请法院去供电公司调取事发后的电量使用情况予以辅证证名原告所述事实等,在开庭中针对被告的答辩漏洞及时转变思路,以夷治夷,一桩“悬案”最后竟取得意想不到的良好效果。

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