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房地产评估在拆迁中的弊端

2016/5/28 11:21:09

从技术层面上来讲,遇到拆迁要对被拆迁房屋进行调查,测量,对其房地产价值进行评估。我国拆迁相关法律、法规、部门规章规定对被拆迁房屋进行房地产评估目的是为了被拆迁户得到公平、合理的补偿,为了使被拆迁户原有的居住条件不降低。但是,立法的目的及立法的初衷、立法原意却在现实的拆迁中几乎得不到体现,甚至拆迁中对被拆迁房屋的评估成为拆迁人侵犯被拆迁户利益的有效手段。
    下面笔者从以下几个方面进行分析:
    一、  评估机构的选择由拆迁人进行确定,侵犯被拆迁人的参与权、决定权。
按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条的规定,市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。
    拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
在现实的拆迁中,评估机构由拆迁人确定,由拆迁人进行委托,被拆迁人根本不知道评估机构是谁,直到拿到评估报告才知道评估单位的具体名称。拆迁人自己确定的评估单位往往与拆迁人是关系户,有着利害关系,当然评估结果一般会不真实、不公平、不合理,被拆迁户拿到评估报告之后就会知道该份评估报告远离市场价值。
    二、  评估机构进行评估不到现场,不进行实地勘察。
拆迁开始后,一般由拆迁指挥部、拆迁办公室或者某某项目的拆迁指挥中心派人到被拆迁户发拆迁通知、拆迁相关宣传资料,对被拆迁房屋进行测量、调查。评估机构的评估人员没有到评估现场进行勘察、也不做任何影像资料,只根据土地使用证、房屋所有权证上面标明的面积、建筑结构进行评估。由于历史的原因,有的土地使用权证、房屋所有权证标明的建筑结构、房屋占地面积等已经发生了改变。如此评估出来的房地产价值会与实际的房地产价值不符。出现漏估、错估现像成为普遍现象。
    根据《房地产估价规范》的规定,估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。根据土地使用证、根据房屋所有权证,根据房屋现有的情况进行评估,而且要对房地产的市场价值进行评估,最终评估出的房屋价值才是被拆迁户应该得到的房屋补偿价值。
    三、  评估公司不按照国家现有的法律规定和被拆迁时的市场价值进行评估。
根据建设部《城市估价指导意见》第三条规定,本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。
    也就是说,房地产评估公司应该按照房屋的具体情况对其估价时点的市场价值进行评估。但是,评估公司一般按照地方规定的补偿标准进行评估,有的地方甚至利用地方政府以红头文件制定的所谓补偿标准进行面积与补偿价格的简单乘法计算,做出房地产评估报告。市场价值为30万元的房子,也就评估到8万元。如果按照该评估报告对被拆迁户进行补偿,意味着房子被拆除后,被拆迁户买不到房子,或者买不到同区位、同等面积的房子。所以,有的被拆迁户房子被拆除后反而会无房可住,甚至流离失所。
    四、  不出具房地产评估报告,只给被拆迁户简单表格。
房地产价值评估,对被拆迁人来讲涉及到重大利益,甚至一处房屋关系到几代人的积蓄,一旦房屋被拆除,可能将几代人的努力付诸东流,甚至一无所有。
    所以,对被拆迁房屋进行评估,出具评估报告是一项更为严肃的工作。但是现实的拆迁案件中,往往看到的评估报告却是简单的两张表格,只有面积和总的补偿价格。评估公司根本不按照估价规范的规定出具评估报告。
    五、  不出示房地产评估师资格证,评估报告没有评估师的签字,甚至没有评估单位的盖章。
    笔者在办理拆迁案件过程中,被拆迁户手中的评估报告没有评估师的签字,不附评估师的资格证书,没有评估单位的资质证明文件,甚至没有评估单位的签章,也就意味着该评估单没有承担责任的主体。
    如果被拆迁户手中的该份报告有问题,将难以寻求相应的救济。
    六、  评估单位不依法评估,评估师不尽职,被拆迁户举报及惩治制度不明朗。
    在拆迁中的房地产评估,如果评估师、评估单位不遵守其职业操守,不据实出具评估报告,被拆迁户应该有对评估单位、评估师进行举报的救济途径,对于评估单位违规、评估师不尊守职业操守的做法有专门的管理部门进行管理和惩戒。但是,由于目前没有相应的惩治措施,也没有相应的主管部门来进行管理,更加剧了拆迁评估中的违法行为。
    七、  被拆迁户接到评估报告之后,在评估价格严重低于实际价值的情况下,救济途径对被拆迁户不利。
    对于拆迁中的房地产评估报告,如果被拆迁户认为远离了市场价值,寻求救济的途径为进行复估,有异议的,可以要求评估单位对于评估的技术、方法等进行解释,请专家委员会进行鉴定等。
    复估的结果,在拆迁案件中一般不会有任何的改变,专家鉴定委员会鉴定的结果为原评估的结果。虽然设置了这些救济的途径,但是往往形图虚设,被拆迁户房地产评估中存在的问题得不到有效的解决。
    八、  远离市场价值的房地产评估报告作为拆迁裁决的依据。
    被拆迁户往往手里拿着远离市场价值的评估报告,心里气氛、不服,但是究竟如何维护自己的合法权益,如何应对由此而带来的不利后果并不清楚。而在拆迁案件中,如果被拆迁户不同意按照这个评估价格进行补偿,不增加补偿价值的情况下协商不成,拆迁人即依据该份评估报告申请拆迁裁决,做出拆迁裁决后相当于取得了申请强制拆迁的权利。
    随着拆迁规模的不断扩大,拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议的情况会越来越多。用这种评估报告作为拆迁裁决的事实依据之一,做出不利于被拆迁人的拆迁裁决严重侵害被拆迁人利益。虽然取消了政府责成相关部门进行强制拆迁的规定,但是这种评估报告的存在,拆迁矛盾还是得不到有效的解决,而该评估报告,却是真正侵害被拆迁户利益的合法工具。

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