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成功案例4:延期交房成功案例

2016/11/28 11:23:32

2014年5月份曲某找到本律师,称起诉开发商延期交房索要违约金一审法院判决不公,要委托本律师提起上诉。本律师接受委托后,发现一审诉讼时,曲某委托的律师只提起了延期交房违约金诉讼请求,但没有要求延期办理房产证的违约金,另外一审判决确实所判不公,为此起草了上诉状在烟台市中级人民法院提起上诉。二审开庭审理后,在烟台市中级人民法院主审法官的主持下,2014年9月份双方达成和解,和解结果极大的维护了曲某的合法权益,达到超乎预期的效果。

上诉状

上诉人(一审原告):曲某,男,1973年3月18日出生,汉族,居民,住烟台市环海中路1565号。

被上诉人(一审被告):烟台市某房地产开发有限公司

上诉人因商品房预销售合同纠纷一案,不服人民法院作出的(2013)民三初字第825号民事判决,特向贵院提起上诉。

上诉请求

一、请求贵院依法撤销一审判决,改判为支持原告的全部诉讼请求;

二、由被上诉人承担本案一审、二审的所有诉讼费用。

上诉理由

一、一审法院将逾期交房违约金计算的截止之日定为2011年11月10日,系事实认定不清,法律适用严重错误。

山东省高级人民法院[鲁高法〔2011〕297号]通知,对房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题作了准确的解释,即商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准(以下简称“完成综合验收”)。而涉案房屋至今未完成综合验收,即未达到合同约定的交付条件,被上诉人应按合同约定履行继续交付的义务----完成消防、绿化、环保等综合验收。

因为被上诉人目前的所谓交付行为,是瑕疵的、非完全交付,而不动产的交付与动产的交付具有很大的不同性,既需要实体的交付还需要相关手续的完备及过户,不能因上诉人接收了涉案房产就免除被上诉人的违约责任。

此外,涉案房屋至今未完成综合验收,是对上诉人现有和预期合法权益的巨大损害,直接导致涉案房产权证无法办理,导致落户、子女上学、贷款融资、房产转让等合法权益无法实现。基于此,上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金至实际有关行政主管部门完成综合验收之日止,也是对上述合法权益受到侵害的补偿。

涉案房屋至今未完成综合验收,在于被上诉人拖欠施工单位工程款、消防验收不合格等原因所造成的。如果本案仅以被上诉人支付上诉人7220.46元的违约金而结案,即代表被上诉人又可以无期限的拖延履行综合验收义务。而商品房预售合同中约定的延期办理房产证的违约金极低,仅为一次性支付千余元。那么,如果被上诉人主体注销,或工程本身根本无法通过完成综合验收,从而导致房产证的办理遥遥无期,那上诉人的合法权益如何保护?!这一假设一旦成真,涉案房产所在小区的几百名业主的利益均会受到巨大损害,将可能产生群体事件严重影响社会和谐稳定。

在一审法院审理过程中,被上诉人一直强调其赔偿压力过大的问题,实际上被上诉人是“得了便宜还卖乖”。因为,如果被上诉人及时支付施工单位工程款,及时完成绿化等分项工程,及时投入资金对消防等分项工程进行返工、维修,不可能两年多时间无法完成综合验收,而被上诉人通过这一拖延行为,可抽调巨额资金,这笔资金的利息,也足以赔偿业主的逾期交房违约金。

综上,上诉人要求被上诉人支付故上诉人逾期交房违约金至实际有关行政主管部门完成综合验收之日止,应当得到支持。

二、一审法院对涉案房产转移占有的时间认定错误。

对涉案房产转移占有的时间,被上诉人提供了三份证据,第一份为《收条》、第二份为《钥匙交接表》、第三份为《验收单》。

《收条》内容仅记载“今收到钥匙一把”,交接的内容仅是钥匙,非涉案房屋,这无法证明上诉人实际占有了涉案房屋。事实上当时涉案房屋内部还未施工完毕,也无转移占有的可能。

《钥匙交接表》中,上诉人一栏根本就不是上诉人的签字,且时间也非上诉人本人标注,无任何证明效力。

《验收单》的标题为“二期房屋交接业主验收单”,该标题和内容均已证明,双方交接房屋的时间为2012年4月8日。另外,不管是房地产行业的通行做法还是相关法规都规定,开发商在与业主正式交接房屋时都会也都应当签署《房屋交接验收单》。再退一步讲,被上诉人提交的这三份证据,出现了两个交接时间,根据《合同法》等相关法律规定,也应认定被上诉人出具的《验收单》时间在后,是对之前两份证据的自我否认或变更。

三、被上诉人在2012年5月31日“五方验收”前的交接涉案房产的行为无效。

《城市房地产管理法》第27条、《建筑法》第61条之规定,足以支持上诉人的本条观点,无需过多赘言。

试问,2012年5月31日施工单位才施工完毕的房屋,怎么可能在施工完毕前交付?这只有一种解释,即上诉人2012年4月8日签了《验收单》后,因为施工单位还在对涉案房产进行施工,所以上诉人根本无法占有使用。

被上诉人一方面提交证据证明2011年11月10日(或2012年4月8日)交付了涉案房产,另一方面又提交证据证明涉案房产所在工程在2012年5月31日才竣工,岂不是自相矛盾。

四、一审法院对车库的交付时间认定错误

双方签订的车库买卖合同,为被上诉人制定、提供的格式合同,针对龙族峰景二期购买车库的业主统一使用,购买者在缔约时没有修改余地,合同第五条的约定属于免除合同制作方即被上诉人责任、加重对方即上诉人责任、排除对方主要权利的格式条款,应可认定无效。

而根据双方签订的商品房预销售合同第十七条约定“小区规划人车分流,一户一库,必须停车入库”,车库为涉案房屋的附属设施,即购买涉房屋必须购买车库,则被上诉人应在交付涉案房屋同时交付上诉人所购车库,因此车库的交付时间应在2011年12月30日向前。

即便不认定车库买卖合同第五条约定无效,因该条对车库交付的期限约定不明,根据《合同法》及相关司法解释,应认定双方未约定明确的交付时间,则权利方即上诉人有权随时要求义务方即被上诉人履行交付义务。

 

四、一审法院认定被上诉人交房时间应顺延21天缺少依据。

双方签订的商品房预销售合同第六条,仅约定上诉人在七日之日持有关资料到指定银行办理按揭贷款手续,是办理手续,而不是交付按揭贷款,故一审法院(第七页)“七日”之内的付款义务从何而来?

退一步讲,由于办理按揭贷款的银行由被上诉人指定,甚至办理按揭贷款的资料一部分还要由被上诉人出具,指定银行是否收取上诉人的按揭贷款资料,被上诉人是否协助上诉人提交银行按揭贷款资料,这些因素都造成上诉人根本不可能在合同签订后七日内取得按揭贷款并支付给被上诉人,对此恰恰应由被上诉人自行承担责任。

综上,一审判决适用法律是错误的,违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。对于购房者来说,所购房屋除质量合格外,还要具备规划、消防、环保等部门的认可,以保证安全性能,房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求。根据《城乡规划法》第45条、《建设项目环境保护管理条例》第23条、《中华人民共和国消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定,一审法院仅以涉案房屋转移占有作为确定逾期交房违约金的标准,既不合法,也不合理。

上诉人请求贵院在查明事实的基础上,依法纠正一审判决所犯的错误,还上诉人公道。

此致

烟台市中级人民法院

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